Nous l’annoncions ce lundi : la Commission d’urgence foncière (CUF) est installée à Mayotte. Il s’agit de l’outil idéal pour régulariser les titres émis depuis des dizaines d’années à Mayotte, sous des formes plus ou moins poétiques. La CUF sera un moyen, non une fin : elle vous permettra de détenir un titre reconnu légalement, peu importe ce que vous en ferez ensuite, l’utiliser pour initier une action en justice contre des occupants illégaux, organiser votre succession, contracter un prêt … cela ne la regarde plus.
« Bien que le cadastre date de 1992, les titres n’ont pas collé à la réalité, et nous n’avons pas réglé la question foncière. Moyennant quoi, dès que nous voulons installer un équipements, ou construire une infrastructure, le fait de ne pouvoir libérer le foncier bloque tout », déclarait en préambule le préfet Dominique Sorain, lors de l’installation. L’idée d’implanter à Mayotte cette chose inédite qu’est le CUF, vient du sénateur Thani Mohamed Soilihi qui avait mené une délégation sénatoriale en 2016, sur l’ensemble des outre-mer dont Mayotte, et qui avait glissé des amendements dont celui précisément de la Commission d’Urgence Foncière dans la loi Egalité Réelle Outre-mer (EROM) de février 2017.
Et depuis… « Depuis, nous avons essayé de monter cette CUF, mais il a fallu se battre », nous confie Dominique Sorain.
C’est une magistrate honoraire bonne connaisseuse de Mayotte qui en prend la présidence, Bertheline Monteil : « Il faut sécuriser les droits de propriété pour ceux qui en ont ». Car la CUF ne s’attaquera qu’aux propriétés déjà titrées, « la moitié de l’île environ », l’autre dépend majoritairement de terrains appartenant à l’Etat ou au Département avec des procédures spécifiques. Si travailler sur du titré paraît être le plus facile, c’est un faux amis. Car la plupart des titres ne sont pas réguliers, ils ont été réalisés sous seing privé, traduisez lors de petits arrangements entre amis, et n’ont aucune valeur juridique. Mais surtout, ils ont vécu : « Certains appartiennent à des succession non réglées, ou ont pu être prêtés à des amis des héritiers, ou être cédés à des tiers… Il va falloir s’approprier l’histoire de la titrisation à Mayotte, pour démêler tout ça », diagnostique Bertheline Monteil.
Les européens obligés de titrer
En effet. Ce n’est qu’en 2005 qu’une ordonnance abrogeait à Mayotte « le décret colonial du 4 février 1911, qui organisait la publicité foncière sur le fondement d’un système qui ne concernait que les personnes physiques et demeurait largement facultatif » (Source Sénat, rapport « Départementalisation de Mayotte : sortir de l’ambiguïté, faire face aux responsabilités »). Ce décret de 1911 créait deux types de régimes : l’occupation coutumière et l’immatriculation, cette dernière rendue obligatoire « en cas d’acquisition par les européens de biens appartenant à des indigènes » (Source : Mémoire « Étude de l’impact de la départementalisation de Mayotte sur son système foncier », par Pierre Fortin, Ecole supérieure des géomètres et topographes. Lire TFE_-_Pierre_FORTIN_). Dans une société de tradition orale, les autochtones ne faisaient donc généralement pas la démarche, quand les européens y étaient obligés.
L’objectif maintenant pour la CUF, c’est de se doter d’armes juridiques qui collent aux multiples réalités des titres, pour le dupliquer sur l’ensemble des cas recensés. Car ça urge, « il faut théoriquement avoir terminé au 31 janvier 2020, date à laquelle nous intègrerons le modèle de structure commune à l’ensemble des outre-mer, sous forme de GIP. » Un peu court, étant donné l’ampleur du travail à accomplir, et quand on considère que le CUF n’est pas encore opérationnelle. Tous les recrutements sont à mener pour lui donner corps, directeur, secrétaire, trouver un siège social, « et se doter de forces sur le terrain sous la forme d’enquêteurs rédacteurs qui mettront en forme la rédaction des actes. » Il n’est d’ailleurs pas impossible que Mayotte bénéficie d’une dérogation à la date butoir.
Impacts financiers et fiscaux
Si le travail pouvait cibler en priorité les zones où des équipements sont à réaliser, collèges, lycées etc., Dominique Sorain ne dirait pas non, « nous avons besoin de maîtrise foncière. » L’Etat qui de son côté doit mener son combat sur ses propres parcelles, dont certaines sont des terres agricoles, « nous en avons 800 hectares », glissait-il. La solution pour ces terrains privés de l’Etat peut passer par la prescription acquisitive qui permet d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans être obligé d’en rapporter un titre.
En s’attaquant au propriétés déjà titrées, dont on a identifié un nom de propriétaire, Bertheline Monteil voit aussi un intérêt pour les communes, qui vont pouvoir percevoir les taxes foncières, et « donc accroitre leurs recettes et mettre en place le développement et l’aménagement de leur territoire ».
Quant aux propriétaires, régularisation rime forcément avec acte notarié, donc frais de notaire, ce qui peut en effrayer plus d’un. « Cela ne devrait pas, s’agacent les notaires présents, les honoraires que nous prélevons sont de 1% seulement, le reste ce sont des taxes. » A entendre la représentante de la profession, on pourrait même penser que peu importe l’emballage pourvu qu’on ait l’ivresse du titre, « ce que veulent les gens avant tout, c’est avoir un titre en règle. » Des frais qui ont évidemment fonction de la taille du terrain, de son emplacement, du temps passé par le notaire, mais « l’émolument peut tourner autour de 1.000 à 1.500 euros. Et les propriétaires peuvent faire jouer la concurrence, nous sommes trois sur la place. » Il existe aussi des actes notariés de prescription abrégée aux frais de notaires moindres.
Nous avions donné la composition de la CUF, qui ne sera pas opérationnelle avant septembre, selon sa présidente.
Anne Perzo-Lafond
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